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[楼市快递] 新一轮调控来了,下半年楼市形势基本定了

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曾经的梦想 发表于 2020-7-28 10:13:33 |阅读模式
曾经的梦想
2020-7-28 10:13:33 462 0 看全部

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文/子木
1
打鼹鼠
关注楼市的人,一定会察觉到,进入7月以来,局势突然毫无征兆地严了起来,对房价的严打可谓不留余地。
前段时间,号称房价神话的深圳,迎来史上最严苛调控新政,全国购房者被高位拦截。其后没几天,隔壁的东莞出台限购加码政策,购房通道同样被封锁。
在此期间,浙江的杭州、宁波,江苏的南京,均出台了楼市新政,加码限购,提高购房门槛。尤其南京出台的“宁九条”,从九个方面围追堵截房价,对市场造成巨大影响。
对于现在的行情,我把它戏称为「打鼹鼠」式调控,只要有城市敢在房价上露头,必遭调控重击。这远比2018和2019年严苛得多。
紧接着,中央喊10城开会,事无巨细安排了下半年房地产市场工作部署。懂行的人都知道,之前是住建部主持会议,这次直接上升至正国级规格,背后意味着什么。
会上基调重提,再三强调三大方针。
1、坚持房住不炒
2、坚持经济脱钩房地产
3、坚持三稳战略
第二天,央媒经济参考报就刊登了大头条,《必须及时消除楼市运行中的异象,有效扭转市场紊乱预期》,文中狠批房价带来的副作用,坚持实业兴邦战略。
多城出台调控新政,外加会议以及舆论导向,这一连串的操作,的确把人看懵了。要知道这在平时,一条大新闻就会对市场舆论造成巨大影响,何况接二连三的信息轰炸。
昨天,一个行内朋友说他非常困惑,感觉事情远没有这么简单。
因为7月份,很多城市已经结束了小阳春,成交开始走下坡路了,没有理由这么严打房价,况且疫情当头,地方经济是需要房地产去跑GDP增速的。
换句话说,政策为什么不在5-6月份楼市最火爆的时候出台,偏偏要选在7月份,不是有些亡羊补牢吗?
随后我翻阅了近半年的大会小会,终于知道了,这一系列的楼市动作,其实是有信号的。
这还要从2020年6月18日的一场会议说起。
2
小镇故事
6月18日,第十二届陆家嘴论坛会议召开,刘副总理在分析完国内外局势后,说了一句意味深长的话:
“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”
此话一出,子木觉得,中国经济接下来的走向基本已经确定,「经济内循环」将成为中国经济主要占比。
那么这和房价有什么关系呢?别着急,我们来慢慢了解。
经济内循环,按照官方解释,就是一个生产、交易、消耗都在一个经济体内的模式。
举个例子,一个小镇里,有一户人家馒头做的特别好吃,老板每天都会把馒头卖给小镇里的人,每天做的都会被消耗完,这就叫小镇馒头经济的内循环。
突然有一天,馒头店老板突发奇想,想把生意做得更大一些,于是和小镇银行贷款买了很多机器,由手工制作变成了机械化生产,产量倍增。馒头畅销,卖给了隔壁好几个镇子。这就叫全球化。
一般来讲,内循环经济出现在经济比较薄弱的农业大国,例如中国在改革开放之前,就是自产自销的内循环经济模式。
但是工业时代到来后,内循环系统都崩溃了。为什么?
再拿小镇馒头店举例,刚开始馒头是手工制作,产量有限,馒头做多少小镇居民能吃多少。但是引入机器后,产量暴增,开始进出口给周边的小镇,小镇们贸易往来密切,经济繁荣。内循环经济结束。
但天有不测风云,突然有一天,小镇之间因为某些问题产生了矛盾,甚至打架斗殴。各个村子为了保护居民,决定结束小镇之间的贸易往来。村子周边围起了高高的栅栏,进不来出不去。
这时候最惨的就是馒头店,面临的最大的问题就是产能过剩,这么多的馒头到底卖给谁?欠银行的贷款也还不上了。
不止馒头店,服装店、玩具店、鞋店等等都还不上银行的钱,银行开始倒闭,从而引发了小镇金融危机。
3
破局之路
如果你看懂了小镇馒头店的故事,对当下国际局势就会特别明晰。
一直以来,中国都是靠三驾马车驱动经济:消费、投资和进出口。
在加入了WTO、参与全球分工后,我们用规模庞大的低成本劳动力、廉价原材料、成熟的产业链、以及付出环保的代价下,完成了20年的经济腾飞。
中国以此成为全球贸易出口量最大的国家,真正的全球“超级加工厂”。
然而在今年,这一切都发生了剧变。在陆家嘴论坛上,刘副总理也讲到,全球疫情灾害的日趋严重,再加上川普政府的野蛮行径,之前的贸易格局不复存在。
我们首次把追求GDP增速的目标,破格降低至坚守“六保”。
但值得欣慰的是,当全世界都被笼罩在疫情阴霾中的时候,中国经济复苏还有一张王牌可以打,就是庞大的消费者市场。
借此,我们启动内循环经济,虽然是被迫的选择,但也是当下最好的抉择。
在小镇馒头故事中,我们知道,在工业时代,“倒”回来启动内循环绝非易事。
记得在2015年,我们开始启动的去产能去库存周期,真所谓刮骨疗伤。当初产能过剩最严重的就是钢铁产业,一时间河北多家钢铁厂关闭,背后又是成千上万的工人的迷途。
所以如果真正想实现工业时代的内循环经济,就必须解决产能过剩问题,而解决产能过剩的法门,只有2个。
一是把过多的产能输出到其他国家,目前我们天字号工程「一带一路」的用意正是如此,但按照目前的疫情影响和基建投资周期来看,这注定是一个漫长的过程。
二是提高消费者市场的购买力。让小镇居民有足够的钱,足够的消费意愿,去主动消耗小镇工厂生产的所有高中低端产能。
4
拦路石
这时候就有人打趣了,说得轻巧,有钱谁不愿意消费?谁不愿意提高生活质量?
的确,这就是症结所在。虽说中国有强大的消费者市场,但是购买力被长期透支。主要原因正是一轮接一轮的房地产消耗。
数据显示,从2008年开始到2018年,我国居民杠杆率从17.9%上涨到了53.2%,2019年一季度,居民杠杆率继续提升,达到了54.3%,其中个人住房贷款占住户部门贷款总额的50%以上。
10年前我们可能用每月收入的30%去做月供,而现在大多数家庭则用50%以上的收入去还房贷,再减去一定的储蓄,能拿出来消费的资金屈指可数。
所以说,当下中国居民明面上房子挺多,但都是纸面财富,实际上能拿来消费的流动资金,大家心知肚明。
以此来看,房价高压的消费者市场,根本无法支撑起经济内循环。
看到这里,你应该明白了,为什么6月18日之后,市场上会爆发出这么多打压房地产的调控政策。
总结一句话就是,“楼市不压,消费不起,内循环经济无望”。
我们再来看7月份被调控的城市。
深圳、东莞、宁波、杭州、南京,这几个城市一点儿都没被冤枉。
万人抢房摇号,茶水费,假离婚……炒作氛围实在太浓,根本没把「房住不炒」放在眼里。
尤其是深圳的业主,联手哄抬房价,每个小区一个房价联盟群,每天尽想着如何提升小区房价,包装、营销、舆论借势,无所不用其极。
只要有人敢拉低小区挂牌房价,就成了全小区业主的公敌,有的小区还有不堪入目的惩罚方式。
这样畸形的炒作型市场,被史上最严调控政策严打,只能说咎由自取。
5
楼市的未来
最后再说说,经济内循环周期下,中国楼市将怎么走?
种种迹象表明,当下为了实现经济内循环,提振消费将成为头号目标,那么未来房价大涨的可能性直接为0,任何城市都不可能挑战「房住不炒」的底线。
但从目前的针对措施来看,中央并不想彻底把楼市送入寒冬,是允许房价「理性上涨」的,前提是禁止炒作,全靠刚需驱动。
例如2020年上半年的北京市场就是很好的案例。
在2017年317新政调整三年后,北京迎来了刚需购房反弹的高光时刻,房价有一定的涨幅,但没有炒作氛围,而且主要表现在好的地段和好的物业上。
这和股市一个道理,当技术分析已经完全失效时,这个市场必然是畸形且风险极高的。
接下来,在中央调控大手的打压下,楼市会异常残酷,城市们到了真正比拼底层刚需购买力的时候了。
当然这也是一个很好的契机,如果在今年下半年,你所在的城市二手房成交稳定,房价依然坚挺,则可以断定这座城市房价泡沫小,未来房价有一定的增值空间。
如果你所在的城市在下半年,二手房成交一路下滑,房价出现松动迹象,说明你所在的城市明年还有下跌空间。
是骡子是马,是该拉出来溜溜了,让我们拭目以待。
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